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L’immobilier est un secteur privilégié pour les français qui souhaitent investir. Mais avant de passer le cap de l’investissement, il est important de bien choisir. Parmi les nombreux dispositifs fiscaux possibles : la location meublée sous le statut LMNP, ou location meublée non professionnelle.
En effet, le statut LMNP est un régime fiscal convoité par les particuliers qui souhaitent mettre en location le bien immobilier neuf ou ancien qu’ils ont acheté.
Pourquoi le statut LMNP est avantageux ? Quels inconvénients comporte-t-il ? Quelles sont les conditions pour bénéficier de cette niche fiscale ? Toutes les réponses à vos questions.
Qu’est-ce que la LMNP ?
Si vous souhaitez louer votre logement, vous avez plusieurs possibilités : la location vide ou la location meublée. Vous savez d’ores et déjà que vous voulez louer eu meublé ? Dans ce cas, vous pouvez prétendre au statut LMNP. Ce dispositif fiscal permet de percevoir des revenus locatifs non imposés, tout en récupérant la TVA, sous certaines conditions.
Il est important de bien distinguer le LMNP du LMP (Loueur meublé professionnel). Le LMP peut déduire des déficits sans limites de montant et bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière, sous certaines conditions. Il se distingue donc du LMNP qui n’exige pas tant d’obligations.
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Le statut LMNP offre différents avantages surtout fiscaux :
- Premièrement, la LMNP permet d’obtenir des loyers plus élevés. En effet, une location meublée se loue généralement plus chère qu’une location non meublée. L’ameublement a donc un certain coût au départ, mais le rendement est largement supérieur.
- Deuxièmement, le statut LMNP est avantageux en ce qu’il permet de déduire les charges supportées par le propriétaire dans l’intérêt de son activité de loueur meublé non professionnel. Les frais déductibles sont par exemple les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété ou encore les frais d’agence immobilière en cas de gestion locative.
- Troisièmement, la LMNP permet d’amortir votre bien immobilier sur 30 ans. Quant aux meubles, ils peuvent être amortis sur 7 ans. Cela vient donc réduire progressivement le montant des revenus locatifs imposables. Attention cependant, depuis 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien, ce qui augmente potentiellement l’impôt dû.
- Ensuite, ce statut est aussi intéressant si vos charges sont supérieures au revenu locatif sur une année. Ainsi, vous allez pouvoir reporter ce déficit pendant 10 ans et de fait réduire la charge fiscale sur les années suivantes.
Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?
Le statut LMNP présente aussi des inconvénients minimes qu’il convient toutefois de prendre en compte.
- D’abord, le principal inconvénient est qu’il dépend d’une niche fiscale qui peut exposer les bénéficiaires à des modifications fiscales notoires.
- L’autre inconvénient est que de nombreux propriétaires ont déjà eu recours à la location meublée non professionnelle. C’est donc un dispositif fiscal très convoité, le marché de la location meublée pouvant donc être obstrué.
Comment bénéficier du statut LMNP ?
Vous êtes convaincu par la LMNP ? Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir 3 conditions cumulatives :
- le propriétaire du bien immobilier ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur meublé professionnel (LMP) ;
- le bien doit être adéquat pour un bien à usage d’habitation (9 m² minimum et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres), doit être décent et être entièrement équipé pour correspondre aux exigences légales, notamment une literie avec couette, un réfrigérateur ou encore une table et des chaises, par exemple ;
- enfin, les revenus locatifs générés ne doivent pas excéder 23.000 € par an, ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal, sous peine de perdre le bénéfice du statut LMNP.
Par ailleurs, depuis 2025, les logements classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) ne peuvent plus être mis en location meublée de tourisme dans certaines zones. Il est donc essentiel de vérifier que votre bien respecte les critères de décence énergétique pour continuer à louer.
Comment fonctionne la LMNP ?
Une fois que votre bien immobilier acquis et équipé, vous êtes enfin prêt ! Vous devez désormais effectuer une déclaration LMNP en ligne dans les 15 jours suivant l’acquisition du bien. Vous devez vous déclarer entrepreneur individuel et cocher la case “loueur meublé non professionnel”.
Vous devrez déclarer les revenus locatifs perçus au cours de l’année précédente (N-1) sur le formulaire n°2042-C-PRO LMNP, et ce chaque année.
S’agissant du régime fiscal, vous avez deux options :
- Le régime micro-BIC : il applique un abattement forfaitaire de 50 % (locations meublées classiques, hors tourisme).
- Le régime réel : vous pouvez déduire l’ensemble des charges et amortir le bien.
Attention : pour les locations meublées touristiques non classées, le plafond micro-BIC a été abaissé à 15 000 € et l’abattement réduit à 30 % depuis 2025.
Enfin, il faut savoir, que la CFE en LMNP est due par le propriétaire du bien. Cependant, il est possible de bénéficier d’une exonération de cette cotisation si les recettes annuelles sont inférieures à 5.000 €.
Faut-il encore opter pour le statut LMNP ?
Le statut LMNP reste un dispositif attractif pour les propriétaires souhaitant percevoir des revenus complémentaires tout en optimisant leur fiscalité. Mais en 2025, le régime a connu plusieurs ajustements.
Notamment, la suppression du crédit d’impôt pour adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) et la remise en question du régime réel simplifié ont modifié l’intérêt fiscal du dispositif.
À ce jour, le statut LMNP n’a pas été supprimé, mais il fait toujours l’objet de débats récurrents. Les réformes récentes montrent que le législateur entend resserrer certaines niches fiscales, ce qui impose aux investisseurs de suivre attentivement l’évolution de ce statut.
