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Vous souhaitez investir dans l’immobilier à travers une structure juridique dédiée ? La SASU immobilière est une option de plus en plus prisée par les investisseurs souhaitant combiner responsabilité limitée, souplesse de gestion et optimisation fiscale. Voici ce qu’il faut savoir avant de créer la vôtre.
L’essentiel de l’article :
- La SASU immobilière est une SASU dont l’objet social porte sur l’acquisition, la gestion et la vente de biens immobiliers.
- Elle permet de limiter la responsabilité de l’investisseur aux apports en capital, protégeant ainsi son patrimoine personnel.
- Le président de la SASU bénéficie du statut d’assimilé salarié et est affilié au régime général de la Sécurité sociale.
- La SASU immobilière est soumise à l’IS par défaut, avec option pour l’IR pendant les 5 premiers exercices.
- Le capital social minimum est d’1 €, mais il doit comprendre un bien immobilier en apport pour que la société soit qualifiée d’immobilière.
Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?
La SASU immobilière est une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle dont l’objet social est centré sur les activités immobilières : acquisition, gestion locative, rénovation et revente de biens.
C’est une société unipersonnelle, ce qui signifie qu’elle peut être créée et détenue par un seul associé.
Si vous voulez en apprendre plus sur le statut de la SASU, n’hésitez pas à consulter les articles dédiés à ce sujet du site entreprendre.service-public.gouv.
Contrairement à la SCI (Société Civile Immobilière), la SASU est une structure commerciale. Ce choix a des implications fiscales et sociales importantes, notamment sur la rémunération du dirigeant et l’imposition des bénéfices.
Les avantages de la SASU immobilière
Une responsabilité limitée aux apports
Le premier avantage de la SASU est qu’en cas de dettes ou de difficultés financières, les créanciers de la SASU immobilière ne peuvent se retourner que contre les actifs de la société, pas contre le patrimoine personnel de l’associé unique. C’est un avantage majeur par rapport à l’investissement immobilier en nom propre.
Un régime social protecteur pour le président
Le président de la SASU a le statut d’assimilé salarié : il est affilié au régime général de la Sécurité sociale, ce qui lui donne accès à une protection maladie, maternité et retraite comparable à celle d’un salarié.
C’est un avantage par rapport à la SCI, où les associés ne bénéficient d’aucune protection sociale particulière.
Une fiscalité optimisable
La SASU immobilière est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) par défaut, avec un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices (PME éligibles) et 25 % au-delà.
Elle peut opter pour l’IR pendant les 5 premiers exercices. Les bénéfices mis en réserve dans la société permettent de différer l’imposition personnelle sur les dividendes.
Une grande souplesse de gestion
Les statuts de la SASU offrent une grande liberté dans l’organisation de la gouvernance. Et si votre projet évolue, la transformation de votre SASU immobilière en SAS immobilière est possible pour accueillir de nouveaux associés sans créer une nouvelle structure.
SASU immobilière vs SCI : comment choisir ?
| Critère | SASU immobilière | SCI |
| Nature juridique | Société commerciale | Société civile |
| Nombre d’associés | 1 (unipersonnel) | 2 minimum |
| Responsabilité | Limitée aux apports | Illimitée (solidaire entre associés) |
| Statut dirigeant | Assimilé salarié (régime général) | Pas de statut social particulier |
| Imposition | IS par défaut (option IR 5 premiers exercices) | IR par défaut (option IS possible) |
| Revenus locatifs | BIC (bénéfices industriels et commerciaux) | Revenus fonciers ou BIC selon activité |
| Idéal pour | Investisseur seul, activité de marchands de biens | Gestion patrimoniale familiale, plusieurs associés |
À noter : la SASU immobilière n’est pas adaptée à tous les projets. Si vous souhaitez investir à plusieurs ou transmettre un patrimoine familial, la SCI reste souvent plus pertinente. Évaluez les deux structures au regard de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.
Comment créer une SASU immobilière ?
La SASU immobilière suit les mêmes étapes de création de société qu’une SASU classique, avec une attention particulière sur l’objet social et la composition du capital :
- Rédiger les statuts : précisez un objet social immobilier large (acquisition, gestion, location, vente) et définissez les règles de gouvernance de l’associé unique.
- Constituer le capital social : il peut être d’1 € symbolique, mais doit inclure un bien immobilier en apport pour que la société soit qualifiée d’immobilière.
- Publier un avis de constitution : cette annonce légale doit paraître dans un journal habilité (SHAL) pour obtenir votre attestation de parution.
- Déposer le dossier sur le Guichet Unique : transmettez votre demande d’immatriculation via le portail de l’INPI avec les pièces justificatives (statuts signés, attestation de dépôt de capital, justificatif de siège social).
Bon à savoir : la SASU immobilière est un outil patrimonial puissant, c’est pourquoi sa rédaction juridique doit être irréprochable pour éviter tout blocage lors d’un futur achat chez le notaire. Vous pouvez vous faire accompagner dans vos démarches par des professionnels du droit, cabinets ou plateformes juridiques afin d’être assuré de ne pas faire d’erreurs.
FAQ
Quelle différence entre une SASU immobilière et une SCI ?
La SASU immobilière est une société commerciale unipersonnelle soumise à l’IS, avec un dirigeant assimilé salarié. La SCI est une société civile qui nécessite au moins 2 associés, soumise à l’IR par défaut et sans statut social pour les associés. La SASU est plus adaptée à un investisseur seul souhaitant exercer une activité de marchand de biens ; la SCI convient mieux à la gestion patrimoniale familiale.
Peut-on transformer une SASU immobilière en SAS ?
Oui. Si vous souhaitez accueillir de nouveaux associés ou investisseurs dans votre SASU immobilière, la transformation en SAS (Société par Actions Simplifiée) est possible sans créer une nouvelle structure.
Cette transformation nécessite une modification des statuts et une déclaration au Guichet Unique de l’INPI.
La SASU immobilière peut-elle exercer d’autres activités ?
Oui, à condition que les statuts le prévoient. L’objet social peut être rédigé de façon suffisamment large pour inclure d’autres activités connexes à l’immobilier. En revanche, si vous souhaitez exercer une activité entièrement distincte, il est généralement préférable de créer une structure séparée pour éviter de mélanger les risques.
